Nierzadko zdarza się, że budowa infrastruktury wodociągowej bądź kanalizacyjnej (zwłaszcza sieci) musi nastąpić na terenach prywatnych. Często problemy na tym tle pojawiają się również w odniesieniu do urządzeń wybudowanych przed lat. Przedsiębiorstwa różnie rozwiązują kwestie dostępu do prywatnych nieruchomości. Czy jednak skutecznie i bezpiecznie dla własnych interesów?
Gdy przedsiębiorstwa planują budowę nowej infrastruktury, w praktyce dostępnych jest wiele rozwiązań, aby zapewnić sobie skuteczny dostęp do nieruchomości prywatnych. Instrumentem prawnym wręcz dedykowanym takim celom jest przede wszystkim służebność przesyłu. Zgodnie bowiem z art. 305(1) k.c., „nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).”
Zadać należy zatem kłam tezie, że służebność przesyłu można ustanowić tylko dla istniejących urządzeń. Można ją bowiem wykorzystać skutecznie również na etapie projektowania inwestycji (zamiaru budowy urządzeń).
Nie należy przy tym zapominać, że oprócz służebności przesyłu przepisy Kodeksu cywilnego przewidują inne tytułu prawne o charakterze prawnorzeczowym, które dają uprawnienie do korzystania z nieruchomości prywatnych. Świetnym przykładem jest tutaj z pewnością użytkowanie.
Kolejnym narzędziem w rękach przedsiębiorstw (choć jak się wydaje rzadziej stosowanym) jest tryb administracyjny, przewidziany w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W dużym uproszczeniu, opiera się on na ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości na drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez właściwego starostę. Tryb ten uregulowany został w głównej mierze w art. 124 przywołanej ustawy. Nadmienić warto, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości może nastąpić wyłącznie zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku jego braku, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Co istotne, tryb ten ma zastosowanie, tylko wówczas gdy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża zgody na realizację inwestycji na jego terenie.
Niejako trzecią ścieżką postępowania, którą należy wymienić jest korzystanie z prywatnej nieruchomości przez przedsiębiorstwo dzięki tytułowi prawnemu o charakterze obligacyjnym np. mającemu podstawę w umowie użyczenia czy umowie zbliżonej do użyczenia, a także najmie bądź dzierżawie.
Jak radzą sobie z tymi instrumentami przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne? Niestety bardzo różnie. W branży często można spotkać się z praktyką korzystania z prywatnych gruntów w celach budowy infrastruktury opartą wyłącznie o jednostronne oświadczenia właścicieli tych terenów.
Zasadniczo taki sposób postępowania nie jest pozbawiony racji. Zwykle jednak służby przedsiębiorstw nie zdają sobie do końca sprawy z „mocy” takiego oświadczenia, na co zwrócił uwagę w ostatnim czasie Sąd Najwyższy.
W wyroku z dnia 23 maja 2019 r. (sygn. akt II CSK 159/18) Sąd Najwyższy wskazał w pierwszej kolejności, że w analizowanych przypadkach nie ma potrzeby zawierania pisemnych umów, albowiem „Alternatywą dla ustanowienia prawa rzeczowego uprawniającego do korzystania z cudzej nieruchomości na cele posadowienia na niej urządzeń przesyłowych jest ustalenie takiego tytułu o charakterze obligacyjnym. (…) Do zawarcia tego rodzaju umowy ustawa nie wymaga żadnej szczególnej formy, a swoją akceptację dla związania się nią strony mogą wyrazić także przez czynności konkludentne.”
Co istotne jednak, w komentowanym orzeczeniu czytamy, że: „..żaden stosunek zobowiązaniowy nie może wiązać stron wieczyście, zaś norma ją wyrażająca ma charakter bezwzględnie wiążący (…) W ocenie Sądu Najwyższego, brak w obecnym stanie prawnym przesłanek do wnioskowania, że nawiązany umownie stosunek regulujący możliwość korzystania z nieruchomości powoda w zakresie pozostawania na niej urządzeń przesyłowych cechuje się nierozwiązywalnością, zwłaszcza dlatego, że stanowisko takie prowadziłoby w istocie do skonstruowania nieprzewidzianej przepisami prawa instytucji obligacji realnej.”
Wreszcie Sąd Najwyższy zauważa, że po pierwsze, „Zgodnie z art. 365(1) k.c. zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu.”, a nadto, że „stosunek taki może ulec zakończeniu na skutek wypowiedzenia przez jedną ze stron. Wypowiedzenie stanowi jednostronną czynność prawną o charakterze prawokształtującym, która w przypadku dotarcia do drugiej strony stosunku zobowiązaniowego (przy uwzględnieniu dyspozycji art. 61 k.c.) prowadzi do zniesienia tego stosunku ze skutkiem prawnym na przyszłość.”.
Przenosząc powyższe stanowisko na grunt analizowanej sprawy, należy mieć świadomość, że jednostronne oświadczenia (zgody) o zajęciu nieruchomości na cele budowy infrastruktury wodociągowej lub kanalizacyjnej, de facto kształtuje stosunek prawny pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorstwem. Stosunek ten może jednak ulec jednostronnemu zakończeniu i nie gwarantuje przedsiębiorstwu wieczystego prawa do korzystania z prywatnego gruntu.
Co więcej, nie każda zgoda na wstęp na teren nieruchomości prywatnej celem budowy infrastruktury (czyli wykorzystanie nieruchomości na cele budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego) daje tytuł do późniejszego utrzymywania (trwałej lokalizacji) urządzenia w nieruchomości.
Decydując się natomiast na wariant oparty o stosunek obligacyjny (np. w formie dzierżawy), warto pamiętać, że ze względu na przedstawione orzeczenie i reguły Kodeksu cywilnego, słusznym jest ich zawieranie na czas określony (w domyśle wieloletni) i opatrzenie umów datą pewną.
